第一章 物流地产行业的界定 17
1.1 物流地产的概念 17
1.1.1 物流地产的概念 17
1.1.2 相关概念的辨析 18
1.2 物流地产的内涵 19
1.2.1 物流地产的范畴 19
1.2.2 物流地产的内涵 19
第二章 2014-2016年中国物流地产行业市场环境分析 21
2.1 经济环境分析 21
2.1.1 全球经济形势分析 21
2.1.2 中国经济运行现状 22
2.1.3 我国消费水平现状 45
2.2 产业环境分析 47
2.2.1 地产市场发展现状 47
2.2.2 地产业的影响因素 52
2.2.3 工业地产发展形势 54
2.2.4 工业地产发展可期 57
2.3 驱动因素分析 59
2.3.1 物流行业持续发展 59
2.3.2 电子商务快速发展 59
2.3.3 调控利好物流地产 61
2.3.4 外资进入拉动市场 64
2.3.5 全球制造重心转移 64
2.3.6 物流设施供不应求 65
第三章 2014-2016年中国物流地产行业政策环境分析 66
3.1 物流行业政策扶持分析 66
3.1.1 近年政策梳理 66
3.1.2 重点政策解读 71
3.1.3 相关政策概述 80
3.2 地产行业政策调控分析 83
3.2.1 近年政策梳理 83
3.2.2 重点政策解读 88
3.2.3 相关政策概述 91
3.3 全国物流园区发展规划（2013-2020年） 95
3.3.1 发展目标 95
3.3.2 总体布局 95
3.3.3 主要任务 97
3.3.4 保障措施 100
第四章 2014-2016年中国物流地产市场综合分析 102
4.1 中国物流地产行业发展特征分析 102
4.1.1 市场形成历程 102
4.1.2 市场特点分析 102
4.1.3 行业形势分析 103
4.2 2014-2016年中国物流地产市场供需分析 106
4.2.1 市场供应情况 106
4.2.2 仓储物业需求 113
4.2.3 电商带动需求 113
4.2.4 新需求点增加 114
4.3 2014-2016年中国物流地产市场运行分析 114
4.3.1 市场发展态势 114
4.3.2 租赁需求活跃 115
4.3.3 区域市场表现 115
4.3.4 资本市场动向 117
4.4 中国物流地产行业的发展策略分析 122
4.4.1 主要问题分析 122
4.4.2 政府措施建议 123
4.4.3 企业发展对策 125
4.4.4 其他策略建议 127
第五章 2014-2016年中国物流园区的发展建设分析 129
5.1 中国物流园区总体现状分析 129
5.1.1 规模情况分析 129
5.1.2 区域分布分析 135
5.1.3 实际状态分析 136
5.1.4 转型升级态势 138
5.2 中国物流园区建设运营情况分析 139
5.2.1 建设情况分析 139
5.2.2 运营状况分析 141
5.2.3 主要问题分析 148
5.3 中国物流园区发展变化特征分析 153
5.3.1 功能集聚特征 153
5.3.2 服务城市作用 154
5.3.3 专业化服务方向 155
5.3.4 国际项目建设 155
5.4 中国物流园区建设发展模式分析 156
5.4.1 主流开发模式 156
5.4.2 空间布局模式 157
5.4.3 经营管理模式 158
第六章 2014-2016年主要城市物流地产市场运行分析 160
6.1 北京市 160
6.1.1 物流产业发展分析 160
6.1.2 物流地产市场需求分析 160
6.1.3 物流地产市场运行分析 161
6.1.4 物流地产市场趋势分析 163
6.2 上海市 164
6.2.1 物流产业发展分析 164
6.2.2 物流地产市场需求分析 165
6.2.3 物流地产市场运行分析 166
6.2.4 物流地产市场趋势分析 167
6.3 广州市 168
6.3.1 物流产业发展分析 168
6.3.2 物流地产市场需求分析 170
6.3.3 物流地产市场运行分析 171
6.3.4 物流地产市场趋势分析 171
6.4 深圳市 172
6.4.1 物流产业发展分析 172
6.4.2 物流地产市场需求分析 174
6.4.3 物流地产市场运行分析 175
6.4.4 物流地产市场趋势分析 176
6.5 华北及东北地区 178
6.5.1 天津物流地产市场分析 178
6.5.2 大连物流地产市场分析 180
6.5.3 沈阳物流地产市场分析 180
6.6 华东地区 181
6.6.1 南京物流地产市场分析 181
6.6.2 青岛物流地产市场分析 182
6.6.3 杭州物流地产市场分析 183
6.6.4 宁波物流地产市场分析 184
6.7 华中及华西地区 184
6.7.1 武汉物流地产市场分析 184
6.7.2 成都物流地产市场分析 186
6.7.3 重庆物流地产市场分析 186
第七章 2014-2016年中国物流地产行业竞争状况分析 188
7.1 中国物流地产行业竞争形势分析 188
7.1.1 “圈地运动”兴起 188
7.1.2 企业竞逐市场 190
7.1.3 外资扩张迅猛 192
7.2 中国物流地产行业竞争格局分析 194
7.2.1 市场格局分析 194
7.2.2 区域格局分析 207
7.3 中国物流地产发展的SWOT分析 210
7.3.1 优势（Strengths） 210
7.3.2 劣势（Weaknesses） 210
7.3.3 机会（Opportunitie） 211
7.3.4 威胁（Threats） 212
第八章 物流地产市场开发模式分析 214
8.1 物流地产价值链及核心能力分析 214
8.1.1 价值链结构 214
8.1.2 项目决策 215
8.1.3 项目策划及规划设计 215
8.1.4 项目管理 216
8.1.5 销售及招商管理 217
8.1.6 物业管理 217
8.1.7 支持性活动 218
8.1.8 结论综述 219
8.2 物流地产主要开发模式分析 219
8.2.1 地产商主导型 219
8.2.2 物流商主导型 220
8.2.3 地产物流合营 220
8.2.4 第三方做平台 220
8.3 国外物流地产开发决策分析 221
8.3.1 城市的选择 221
8.3.2 城市内部区位的选择 222
8.3.3 物业类型的选择 223
8.3.4 投资方式的选择 224
8.4 物流地产开发案例分析 224
8.4.1 项目背景 224
8.4.2 项目规划 225
8.4.3 项目市场定位 226
第九章 物流地产行业盈利模式分析 227
9.1 物流地产的一般盈利模式 227
9.2 国外物流地产巨头的盈利方式选择 227
9.2.1 土地增值 227
9.2.2 出租收入 227
9.2.3 服务费用 227
9.3 中国物流园区的赢利模式分析 228
9.3.1 土地增值 228
9.3.2 出租收入 228
9.3.3 服务费用 229
9.3.4 项目投资收益 230
9.3.5 其他收益 230
9.4 不同发展阶段的物流园区盈利模式设计 230
9.4.1 基本状况分析 230
9.4.2 处于初创期 231
9.4.3 处于成长期 232
9.4.4 处于成熟期 232
第十章 物流地产行业运营模式分析 234
10.1 物流地产主要运营模式分析 234
10.1.1 标准物流设施和物流园区的开发 234
10.1.2 按客户需求定制开发仓储设施 234
10.1.3 收购与回租 234
10.1.4 提供咨询服务相关业务 234
10.2 国外物流地产巨头运营模式分析 235
10.2.1 标准化模式 235
10.2.2 定制开发模式 235
10.2.3 收购回租模式 236
10.2.4 收购模式 236
10.3 国内主要物流地产运营模式分析 237
10.3.1 商贸城演变模式 237
10.3.2 企业引导模式 237
10.3.3 政府主导模式 237
10.3.4 创新变革模式 238
10.4 运营模式选择应注意的问题 238
10.4.1 房地产商方面 238
10.4.2 地方政府方面 238
10.4.3 物流企业方面 238
10.4.4 第三方组织方面 239
10.4.5 人才培育方面 239
第十一章 2014-2016年中国物流地产市场投资现状分析 240
11.1 投资类型分析 240
11.1.1 开发为主型 240
11.1.2 暗渡陈仓型 240
11.1.3 开发兼经营型 241
11.2 投资特征分析 241
11.2.1 投资周期长 241
11.2.2 投资规模大 241
11.2.3 投资回报高 242
11.3 投资现状分析 243
11.3.1 资本蜂拥入市 243
11.3.2 房企抢食市场 244
11.3.3 电商加快布局 245
11.3.4 抢滩西部市场 245
11.4 物流园区投资现状 246
11.4.1 投资特点 246
11.4.2 资金来源 247
11.4.3 占地规模 248
第十二章 2017-2022年中国物流地产市场投资策略分析 249
12.1 投资价值分析 249
12.1.1 投资市场空间 249
12.1.2 投资回报率高 250
12.1.3 投资潜力分析 251
12.2 投资案例分析 253
12.2.1 投资案例一 253
12.2.2 投资案例二 254
12.2.3 投资案例三 254
12.3 投资策略分析 255
12.3.1 运营模式选择 255
12.3.2 选址建议 256
12.3.3 融资模式 258
12.3.4 招商能力 259
12.3.5 投资判断 260
第十三章 2017-2022年中国物流地产市场投资风险预警 262
13.1 房地产行业一般投资风险 262
13.1.1 经济波动风险 262
13.1.2 投资经营风险 262
13.1.3 开发法律风险 262
13.1.4 其他相关风险 266
13.2 我国工业地产投资风险 266
13.2.1 市场化程度低 266
13.2.2 土地指标稀缺 267
13.2.3 相关环境风险 267
13.3 物流地产市场投资风险 267
13.3.1 拿地风险 267
13.3.2 管理风险 267
13.3.3 招商风险 268
13.3.4 融资风险 268
13.3.5 准入风险 269
13.3.6 人才风险 269
13.4 物流地产项目运作风险 270
13.4.1 社会环境风险 270
13.4.2 公共关系风险 270
13.4.3 策略选择风险 270
13.4.4 系统操作风险 271
13.4.5 市场竞争风险 271
13.5 物流地产项目的风险管理 271
13.5.1 风险识别 271
13.5.2 风险评估 272
13.5.3 风险管控 272
13.5.4 管控机制 273
第十四章 2017-2022年中国物流地产市场前景预测 274
14.1 宏观环境未来形势分析 274
14.1.1 国内外经济趋势 274
14.1.2 物流业发展展望 279
14.1.3 地产业发展展望 284
14.2 物流地产市场前景预测 285
14.2.1 行业发展机遇 285
14.2.2 未来前景展望 285
14.2.3 市场需求潜力 286
14.3 物流地产市场趋势分析 287
14.3.1 市场走势分析 287
14.3.2 区域趋势分析 287
14.3.3 企业趋势分析 288
14.3.4 竞争趋势分析 290
附录 293
附录一：《中华人民共和国土地管理法》 293
附录二：《中华人民共和国城市房地产管理法》 310
附录三：《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》 321
附录四：《物流园区分类与基本要求》 324
图表目录
图表 1 物流地产的范畴：物流业务的不动产载体 18
图表 2 2016年1-4季度GDP初步核算数据 22
图表 3 2016年4季度GDP环比和同比增长速度 23
图表 4 2016年1-12月GDP初步核算数据 23
图表 5 2016年1-12月GDP同比增长速度 24
图表 6 2015-2016年全国居民消费价格涨跌幅 25
图表 7 2016年12月居民消费价格分类别同比涨跌幅 26
图表 8 2016年12月居民消费价格分类别环比涨跌幅 27
图表 9 2016年12月居民消费价格主要数据 27
图表 10 1978-2015中国城乡居民恩格尔系数对比表 31
图表 11 2015-2016年规模以上工业增加值同比增长速度 32
图表 12 2016年12月份规模以上工业生产主要数据 34
图表 13 2015-2016年钢材日均产量及同比增速 36
图表 14 2015-2016年水泥日均产量及同比增速 37
图表 15 2015-2016年十种有色金属日均产量及同比增速 37
图表 16 2015-2016年乙烯日均产量及同比增速 38
图表 17 2015-2016年汽车日均产量及同比增速 38
图表 18 2015-2016年轿车日均产量及同比增速 39
图表 19 2015-2016年发电量日均产量及同比增速 39
图表 20 2015-2016年原油加工量日均产量及同比增速 40
图表 21 2015-2016年固定资产投资（不含农户）同比增速 41
图表 22 2015-2016年固定资产投资到位资金同比增速 42
图表 23 2016年1-12月固定资产投资（不含农户）主要数据 43
图表 24 2015-2016年社会消费品零售总额分月同比增长速度 45
图表 25 2016年12月份社会消费品零售总额主要数据 46
图表 26 2011-2016年上半年主要城市工业用地供求 55
图表 27 中国网购交易额 60
图表 28 全国房地产开发投资增速 107
图表 29 全国房地产开发企业土地购置面积增速 108
图表 30 全国商品房销售面积及销售额增速 109
图表 31 全国房地产开发企业本年到位资金增速 110
图表 32 房地产开发景气指数 110
图表 33 仓储的地区分布 116
图表 34 物流园区规划投资规模分布 129
图表 35 物流园区实际投资占规划投资额的比率分布情况 130
图表 36 物流园区分区域平均实际投资情况 131
图表 37 物流园区规划投资强度与实际投资强度分布 131
图表 38 物流园区实际占地规模分布情况 132
图表 39 分区域物流园区实际占地面积情况 132
图表 40 物流园区规划面积完成情况 133
图表 41 物流运营面积占比分布情况 134
图表 42 物流园区容积率分布情况 135
图表 43 全国物流园区数量 135
图表 44 八大经济区物流园区分布情况 136
图表 45 物流园区建设状态占比 137
图表 46 各类建设状态物流园区数量 137
图表 47 2015年八大经济区物流园区建设状态分类统计 138
图表 48 物流园区建设进度 139
图表 49 物流园区建设时长 140
图表 50 物流园区建设进度滞后原因 141
图表 51 物流园区运营管理方式 142
图表 52 物流园区主要业务功能 143
图表 53 物流园区提供的基础配套服务 144
图表 54 物流园区提供的政务和商务服务 145
图表 55 物流园区主要收入来源 146
图表 56 物流园区信息化投入总额 147
图表 57 物流园区信息系统开发方式 147
图表 58 影响物流园区利润的主要因素 149
图表 59 物流园区发展过程中遇到的阻力及困难 150
图表 60 物流园区未来需要重点加强的工作 152
图表 61 物流园区未来重点需求人才 153
图表 62 物流地产价值链 215
图表 63 物流地产企业的核心能力在价值链上的分布（阴影部分）） 215
图表 64 普洛斯投资的物流园区落户城市分布 222
图表 65 上海普洛斯物流园区区位分布 223
图表 66 普洛斯部分合资开发物流园区情况 224
图表 67 普洛斯通用型物流仓储设施部分标准 235
图表 68 普洛斯收购回租模式示意图 236
图表 69 一线城市物流地产回报率趋势 251
图表 70 一线城市地产项目投资回报水平 251
图表 71 物流地产项目风险管理过程 272
图表 72 普洛斯“基金模式” 289
图表 73 开发主体的资产盘活动态 290
图表 74 货运服务型的推荐性要求 330
图表 75 生产服务型的推荐性要求 331
图表 76 商贸服务型的推荐性要求 331
图表 77 综合服务型的推荐性要求 331
专家提示：十三五规划期间，产业政策对本行业产业链有重新梳理，数据每个季度实时更新，关于报告的图表部分，以当时购买报告的最新数据为准，图表的个数或多或少，届时以实际提交报告为准，感谢关注和支持！
