【报告目录】
一、经济快速发展掀起工业园区建设浪潮
（一） 工业园区的基本概述
1.工业园区的内涵
（1）工业园区是一种特殊的政策资源
（2）工业园区是一种区域发展政策工具
（3）工业园区是一种特殊的区域经济环境
2.工业园区的系统构成及类型介绍
（1）工业园区的系统构成
（2）工业园区的类型介绍
3.工业园区的特征
（1）边界性
（2）工业化与城市化发展的产物
（3）企业是工业园区发展的主要力量
（4）工业园区是工业化和集群发展的组织形式
4.工业园区的功能
（1）工业园区的工业组织与管理功能
（2）工业园区化是实现可持续发展的重要支撑
（3）工业园区的产业集聚功能
（4）工业园区是区域经济结构调整的助推器
（5）工业园区对工业产业发展的促进功能
（6）工业园区化是推进城市化的重要动力
5.工业园区的运作特点分析
（1）工业园区项目投资成本大，回收期较长
（2）工业园区项目之间衔接较为紧密
（3）工业园区具有巨大的增值服务空间
（4）工业园区长期回报较为稳定
6.工业园区转型升级路径分析
（1）以产城融合发展为导向
（2）以体制机制创新为导向
（3）以产业转型升级为导向
（4）以产业集聚发展为导向
（5）以生态园区建设为导向
（二） 我国工业园区发展的痛点和难点解析
1.投资及发展环境制约了工业园区发展
2.内生增长动力不足，管理体制机制创新不足
3.城镇化进程加快，土地资源日渐紧缺成为工业园区发展瓶颈
4.融资渠道狭窄，投资成本较高，启动资金严重不足
5.产业集聚程度较低，产城融合步伐缓慢
6.规模偏小、集约化不够、特色不明显、缺乏标准等阻碍了工业园区的发展进程
二、我国工业园区的发展环境分析
（一） 宏观经济环境分析
1.宏观经济运行状况分析（GDP增长、消费品零售总额、进出口总额及增长情况等分析）
2.宏观经济政策解读
3.宏观经济发展走势分析
4.新兴经济发展现状分析
5.固定资产投资现状分析
（二） 工业经济发展环境分析
1.国内工业经济发展现状分析
2.工业经济发展形势分析
3.中国工业绿色发展规划分析
（三） 政策环境分析
1.国家“供给侧改革”政策红利为工业园区建设带来大规模投资机遇
2.工业园区国家建设标准
3.工业园区国家政策发展规划及其预期
4.国家工业园区相关政策汇总
5.国家工业园区相关政策分析总结
（四） 经济转型在即加大工业园区建设需求
1.经济转型背景及必要性分析
2.我国经济转型的发展方向
（1）向高端制造业转型
（2）从投资/制造业向消费/服务业转型
（3）中国特有商业模式的兴起（电商销售模式解决中国地域辽阔但经销系统效率低）
3.经济转型驱动工业园区集聚化发展
（五） 房地产市场遇冷，地产商等各路资本谋求转型纷纷布局产业园区推动工业园区快速发展
三、投资指南：中国工业园区发展现状及不同类型工业园区的建设与运营分析
（一） 中国工业园区发展情况分析
1.全国工业园区发展现状分析
（1）2014-2018年中国工业园区数量规模
（2）2014-2018年中国工业园区区域分布
（3）中国现有工业园区建设模式分析
（4）中国工业园区建设原则及路径分析
（5）中国工业园区建设要素分析
（6）中国工业园区发展的SWOT分析
2.中国工业园区产城融合发展分析
（1）工业园区产城融合的作用机理
（2）工业园区产城融合的阻碍因素分析
（3）苏州工业园区产城融合案例分析
（4）工业园区产城融合的发展方向及建议分析
（二） 国内重点省市工业园区发展情况分析
1.北京市工业园区发展分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
2.上海市工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
3.浙江省工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
4.江苏省工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
5.贵州省工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
6.安徽省工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
7.湖南省工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
8.江西省工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
9.山东省工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
10.山西省工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
11.江西省工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
12.辽宁省工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
13.四川省工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
14.湖北省工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
15.黑龙江省工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
16.重庆市工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
17.广州市工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
18.深圳市工业园区发展情况分析
（1）工业经济运行情况分析
（2）工业用地市场分析
（3）工业园区基本分布情况
（4）工业园区招商情况分析
（5）工业园区建设运营效益分析
……
（三） 工业园区的产业集聚分析
1.工业园区产业集聚的内涵
2.工业园区产业集聚的内部驱动因素分析
3.工业园区产业集聚的外部影响因素分析
（四） 科技工业园区建设及运营分析
1.科技工业园区的发展背景分析
2.科技工业园区发展基本概况
（1）科技工业园区建设规模
（2）科技工业园区区域分布分析
（3）科技工业园区建设方向分析
（4）科技工业园区运营效益及盈利特征分析
（5）科技工业园区发展SWOT分析
3.科技工业园区细分类别分析
（1）高薪技术开发区
1）建设规模分析
2）区域格局分析
3）运营效益分析
4）创新成效分析
（2）经济技术开发区
1）建设规模分析
2）区域格局分析
3）运营效益分析
4）存在的问题分析
（3）自主创新示范区
1）建设规模分析
2）区域格局分析
3）运营效益分析
4）存在的问题分析
（4）大学科技园
1）建设规模分析
2）区域格局分析
3）运营效益分析
4）存在的问题分析
（5）科技城
1）建设规模分析
2）区域格局分析
3）运营效益分析
4）存在的问题分析
（6）创新型城市
1）建设规模分析
2）区域格局分析
3）运营效益分析
4）存在的问题分析
（7）特色工业园区
1）建设规模分析
2）区域格局分析
3）运营效益分析
4）存在的问题分析
4.科技工业园区开发经营要素分析
（1）科技工业园区开发操作流程分析
（2）科技工业园区经营要素分析
（五） 生态工业园区建设及运营分析
1.生态工业园区发展背景分析
2.生态工业园区发展模式分析
3.生态工业园区建设基本概况
（1）生态工业园区建设历程
（2）生态工业园区建设规模分析
（3）生态工业园区区域分布分析
4.生态工业园区细分市场分析
（1）行业类生态工业园区
（2）综合类生态工业园区
（3）静脉产业类生态工业园区
1）静脉产业发展形势
2）静脉产业类生态工业园区建设现状及发展趋势分析
5.生态工业园区发展机会和威胁分析
（1）发展机会分析（O）
（2）发展中的威胁分析（T）
四、国外工业园区发展经验借鉴
（一） 国外工业园区建设与运营现状
1.国外工业园区建设总体情况分析
（1）国外工业园区发展现状分析（数量规模、区域分布等）
（2）国外工业园区建设与经营模式分析
2.国外工业园区发展经验借鉴
（1）重视园区的设立目的和建设目标的结合
（2）建立专门机构从事工业园区的开发
（3）重视工业用地的规划布局
（4）重视园区基础设施的配套完善
（5）重视园区管理和服务
（6）重视与投资者的沟通
（7）注重培养和引进园区所需的各类人才
（二） 国外科技工业园区发展分析
1.国外主要地区科技工业园区发展情况分析
（1）北美科技工业园发展概况
（2）西欧科技工业园发展概况
（3）东亚科技工业园发展概况
（4）其他地区科技工业园发展概况
2.国外科技工业园区运行机制
（1）官产学协力机制
（2）资金筹集机制
（3）企业准入机制
（4）要素流动机制
（5）风险投资机制
3.国外科技工业园区发展模式分析
（1）优势主导模式
（2）优势导入模式
（3）优势综合发展模式
4.国外科技工业园区发展类型分析
（三） 国外生态工业园区发展分析
1.国外生态工业园区发展概况
2.发达国家生态工业园区建设概况及经验借鉴
（1）美国生态工业园区建设概况及经验借鉴
（2）丹麦生态工业园区建设概况及经验借鉴
（3）加拿大生态工业园区建设概况及经验借鉴
（4）新加坡生态工业园区建设概况及经验借鉴
3.发展中国家生态工业园区建设概况及经验借鉴
（1）泰国生态工业园区建设概况及经验借鉴
（2）印度生态工业园区建设概况及经验借鉴
（3）非洲生态工业园区建设概况及经验借鉴
4.国外生态工业园区建设经验借鉴
（1）工业园区建设中，民间规划地位越来越高
（2）加强财政支持，推进工业园区建设进程
（3）园区建设的主题多元化发展
（4）园区管理主体多元化
五、国内工业园区经典案例解析
（一） 张江高科技园区发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
（二） 苏州工业园区发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
（三） 昆山经济技术开发区发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
（四） 天津经济技术开发区发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
（五） 青岛经济技术开发区发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
（六） 合肥经济技术开发区发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
（七） 淮南经济技术开发区发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
（八） 杭州经济技术开发区发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
（九） 武汉东湖高新技术产业开发区发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
（十） 西安高新技术产业开发区发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
（十一） 成都高新技术产业开发区发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
（十二） 浙江余姚工业园区发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
（十三） 贵港国家生态工业示范园区发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
（十四） 青岛新天地静脉产业园发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
（十五） 南海国家生态工业示范园区发展分析
1.园区发展概况
2.园区产业发展方向
3.园区区位优势分析
4.园区发展政策支持
5.园区招商引资情况分析
6.园区发展规模与效益分析
……
六、全程指导：工业园区开发建设、运营、盈利及拿地等模式解析
（一） 工业园区的开发模式分析
1.工业地产商开发模式
（1）模式主要流程分析
（2）模式代表项目介绍
（3）模式主要特点分析
2.政府独立开发模式
（1）模式主要流程分析
（2）模式代表项目介绍
（3）模式主要特点分析
3.综合开发模式
（1）模式主要流程分析
（2）模式代表项目介绍
（3）模式主要特点分析
4.工业园区合作共建模式分析
（1）援建模式分析
（2）托管模式分析
（3）股份合作模式分析
（4）产业招商模式分析
（5）综合运用模式分析
5.工业园区的产品模式分析
（1）工业园区建筑形态分析
（2）工业园区功能分析
（3）工业园区配套设施分析
（4）工业园区规划分析
（二） 工业园区的建设运营模式分析
1.建设运营一体化模式
2.建设运营相分离模式
3.建设运营交叉型模式
4.工业园区实际运营模式分析
（1）只售不租模式
（2）只租不售模式
（3）租售并举模式
（三） 工业园区的收益模式分析
1.土地收益
2.房地产开发收益
3.税收返还
4.园区运营管理收益
5.自投项目经营收益
（四） 工业园区的拿地策略分析
1.存量国有建设用地拿地策略分析
2.圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目的拿地策略分析
3.圈外单独选址建设项目用地策略分析
4.国有农用地拿地策略分析
5.集体建设用地拿地策略分析
6.国有未利用地拿地策略分析
7.集体未利用地拿地策略分析
8.设施农用地拿地策略分析
9.结合土地整治、村庄整治安排用地的拿地策略分析
10.增减挂钩项目建新区用地的拿地策略分析
七、工业园区投融资和退出路径剖析
（一） 工业园区的投资成本构成分析
（二） 工业园区的投资分析
1.工业园区的投资模式分析
2.工业园区建设投资风险分析
（1）宏观经济风险
（2）土地资源结构性风险
（3）开发运营风险
（4）区域竞争风险
（5）产业政策风险
（三） 中国工业园区的融资模式分析
1.政策性（商业性）银行贷款
2.发债
3.融资租赁
4.基金管理融资
（1）产业投资基金
（2）政府引导基金
（3）城市发展基金
（4）PPP基金
5.资产证券化
6.收益信托融资
7.PPP融资模式
8.股权融资
9.供应链融资模式
10.众筹
（四） 工业园区退出机制分析
1.退出机制建立的必要性
2.退出机制建立的意义
3.退出机制建立要点
4.股权融资退出路径分析
（1）IPO退出
（2）并购
（3）新三板退出
（4）借壳上市
（5）股权转让
（6）股权回购
（7）清算
5.资产证券化退出路径分析
（1）将物业置于产权交易所挂牌拍卖
（2）公募上市
（3）原始权益人回购
（4）第三方收购
6.PPP基金退出路径分析
（1）减资退出
（2）股权回购退出
（3）清算退出
（4）资产证券化退出
7.众筹的退出路径分析
（1）股份回购
（2）股份转让
8.其他债权融资退出路径分析
八、破局之路：中国工业园区投资规划分析及潜力地区选择
（一） 中国工业园区规划深度剖析
1.工业园区布局规划程序分析
2.工业园区布局规划原则分析
（1）按照经济区域进行规划原则
（2）为区域经济发展服务原则
（3）经济地理的可行性和地域分布的均衡性原则
（4）经济效益、社会效益及环境效益统一原则
（5）统筹规划、分期实施原则
（6）符合市场化运作原则
3.工业园区规模规划分析
（1）国外工业园区规模情况分析
（2）国内工业园区规模情况分析
（3）工业园区规模规划的确定方法研究
（4）工业园区规模确定实例应用分析
4.工业园区招商引资分析
（1）工业园区招商流程分析
1）确立目标
2）搜集资料
3)制定方案
4）选择方案
（2）工业园区的招商策略探究
1）定位策略
2）价格策略
3）合作方式策略
4）广告宣传策略
5）跟踪服务策略
6）优惠政策利用策略
5.“互联网+”时代下工业园区招商引资新模式探究
（1）“互联网+”时代对工业园区招商引资的影响分析
1）“互联网+”时代如何冲击传统思维模式
2）“互联网+”时代招商引资模式如何创新
3）“互联网+”时代如何推动招商引资工作制度改革
4）“互联网+”时代如何完善招商引资法律环境
（2）“互联网+”时代互联网企业招商引资模式分析
1）互联网企业招商引资特点分析
2）互联网企业招商引资模式选择
3）互联网企业招商引资案例剖析
4）互联网企业招商引资信息化平台的建设方案分析
（二） 选址决定成本：工业园区投资最具潜力的三十大城市
1.上海
2.天津
3.大连
4.天津
5.广州
6.青岛
7.杭州
8.深圳
9.宁波
10.苏州
11.兖州
12.南京
13.兰州
14.北京
15.成都
16.桂林
17.重庆
18.郑州
19.承德
20.珠海
21.中山
22.汕头
23.佛山
24.厦门
25.三亚
26.海南岛
27.济南
28.烟台
29.威海
30.西安
……
九、盈利爆点叠加：人才公寓配套住房建设助力工业园区发展的同时扩充盈利渠道
（一） 产业园区自建人才公寓配套住房建设的可行性分析
1.国家和地区政府的支持和鼓励让人才公寓和产业园区配套住房建设成为可能
2.人才公寓和产业园区配套住房建设是破解人才住房问题的一大途径
3.人才公寓建设将助力产业园区快速健康的发展
（二） 工业园区配套人才公寓住房建设的基本分析
1.工业园区建立配套人才公寓住房的基本原则分析
2.工业园区建设配套人才公寓的目的和意义分析
3.工业园区建设配套人才公寓应该注意的问题浅析
4.人才公寓开发建设模式分析
5.人才公寓运营模式分析
（三） 工业园区建设配套人才公寓住房的盈利模式分析
1.人才公寓直接面向人才租售的盈利模式分析
（1）租售并举盈利模式
（2）只租不售盈利模式
（3）只售不租盈利模式
2.和园区内企业合作，将园区和人才公寓的运营连接起来的盈利模式
（1）和园区内企业合作，仅供合作企业员工租赁福利房盈利模式
（2）和园区内企业合作，仅作为合作员工购买福利房盈利模式
（3）和园区内企业合作，可作为合作企业员工购买或租赁福利房盈利模式
十、中国工业园区发展前景展望及对策建议
（一） 中国工业园区发展前景展望
1.中国工业行业发展趋势分析
（1）工业行业整体发展趋势分析
（2）工业行业技术发展趋势分析
2.中国工业园区发展趋势分析
（1）工业园区“走出去”形势将得到进一步发展
（2）工业园区的建设与规划将更趋于理性且更加具有全局性
（3）工业园区建设的土地驱动模式将发生转变
（4）产城融合发展趋势
（5）工业园区的信息化进程将不断加快
（6）工业园区品牌化
（二） 政府发展工业园区的对策建议
1.加强工业园区建设的统筹规划
2.大力支持专业化人才建设，加强运营管理能力
3.全力开展招商引资，促进民间资本投资，拓宽工业园区建设的投融资渠道
4.加强信息化和标准化建设
5.妥善解决工业园区的用地问题
6.采取适宜工业园区运行的税费政策
7.加大工业园区周边交通运输配套设施建设的财政预算投资
8.建立健全工业园区考核评价体系
9.组织实施工业园区示范工程和重点项目
（三） 企业或个人投资工业园区的对策建议
1.投资工业园区要定位准确且遵循经济合理原则
2.投资工业园区要与政府宏观规划相协调
2.重视区位选择，充分利用区位优势
3.建立风险警惕机制，防范各方风险
4.开发建设及运营应遵循市场化运作规则
5.细化园区内人才类别，有针对性的提供配套的人才公寓，增加盈利渠道
6.投资工业园区要对入驻企业甄别并控制土地使用
