时隔3年，“调控”重回中国房地产业官方政策重心。在政策趋紧的风向之下，2017年中国房地产市场怎么走？日前住建部提出，2017年要千方百计抓好房地产调控，确保房地产市场平稳健康发展。同时，22城重启“限购令”，让楼市限购“寒流”再度升级。业内人士分析，本轮楼市调控至少18个月，为长效机制争取时间。

　　住建部：2017年要千方百计抓好房地产调控

　　日前，在全国住房城乡建设工作会议上，住建部提出，2017年要千方百计抓好房地产调控，确保房地产市场平稳健康发展。

　　根据国家统计局最新数据，与11月上半月比，11月下半月一线和热点二线城市中，9个城市新建商品住宅价格环比下降；2个城市环比持平；其余4个城市新建商品住宅价格环比涨幅均回落至1%以内。住房和城乡建设部部长陈政高表示，2017年要千方百计抓好房地产调控，确保市场平稳健康发展。继续执行好已出台的限贷、限购、增加土地供应、整顿市场秩序等措施。同时密切关注周边和其他地区的潜在热点城市，防止溢出效应。要加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度。

　　22城重启“限购令”，楼市限购“寒流”再度升级

　　昨晚（12.27日）济南限购令又升级了，本地户籍限购两套房，而前两天（12.21日）郑州武汉，也是继10月份的调控之后的第三次加码，也意味着国内楼市开启了第三轮密集调控。

　　从年初局部调控到10月集中发文，再到眼下加码升级、范围扩容，“调控”二字贯穿了整个2016年内地楼市。据统计，目前，全国重启“限购令”的主要城市达到22个，虽然规模不及2011年期间的40余个城市范围，但无论是政策收紧力度，还是执行严厉程度，均较以往有过之而无不及。

　　这22个城市的市场规模对全国影响力不容小觑。一线城市中，上海、深圳非户籍人士的限购年限延长至 5 年，与北京一致为全国最严。此外，各地针对首付比例都作出不同程度上调，苏州、南京部分情况下首付比例甚至高达80%，上海更是将首套房的首付比例以及二套房的认定标准都升级为史上最严。

　　市场的透支以及政策的打压，使得2017年前景不容乐观，周期性调整在所难免，楼市拐点论再起。

　　本轮楼市调控至少18个月

　　通常从楼市的调控周期看，一般都是18-24个月，也就是一年半到两年的时间。这次出手之密集，出手力度之狠是前所未见的。而且自打经济工作会议表态之后，各地纷纷响应，相比因城施策，城市负责制已经落实在了地方领导的KPI上，未来分类调控将是主流，重点城市估计十有八九还会在限购和限贷上继续加码！直到把成交量降到1成位置。

　　维持一个市场稳定的方式就是限制交易，而现在的楼市很明显已经过度金融化了，而对于一个过度金融化的市场来说，降低资金杠杆，提高准入门槛，减少市场参与者人数，是一个非常有效的手段。未来的一段时间，楼市会跟新三板一样，有价无市。

　　当然，既然是市场经济，总限制交易也不是个事，非常时期非常手段，如果再不奏效，估计2套房弄不好就要全款了。而在这18-24个月之内，其实就为房地产调控的长效机制，预留了改革时间窗口。昨天住建部的会上，住建部用了一个词叫做千方百计抓好房地产调控，可见这又是一个死命令。明年将大力支持居民自住房需求，什么是自住房，也就是一套的需求，你买房住可以，你说你再有闲钱想多备一套，对不起金融不允许。而目前全国的自有住房率已经超过了9成，比新加坡还高。换句话说没房的人只有1成左右，未来我们的住房金融仅仅支持者1成人的购房行为。这就让市场的参与人数，瞬间降低了大半。

　　另外，住建部再次强调，加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，看来要在租房领域进行积极的探索。未来可能大量的机构出租房会出现，针对大家被房东压榨，经常被房东涨租，被房东赶出这些租房中的痛苦，机构出租房将会明显改善，机构肯定倾向于3年以上的长租客，而对于租客来说，这样的长租房，更加稳定了生活，增强了归属感。甚至在大家十分痛苦的户口以及子女教育的问题上，机构出租房也能够解决。房东不会配合你去办户口和居住证，但如果有机构参与，这些证明文件也将有了出处。所以，目前中国的房地产市场，正在发生变化，就像15年前没人理解房子还得自己买一样，现在也不会有人相信，随着租房市场逐渐发展壮大以及规范，未来中国的自有住房率会下降，中国最终会像美国和德国一样，3-4成人选择一生租房居住。

　　长效机制当然还包括税费改革，不光是房产税也叫物业税，是你持有房产就要交的税，还包括交易环节的各种税费，以及空置税等等，既然明确了房子是用来住的，不是用来炒的。那么在交易环节课以重税，也就有了政策依据。最先退出的长效机制，在税制上的改革，很可能就是交易税继续提高，让买卖交易的成本进一步上升。至于税费能不能转嫁？现在是肯定可以的，因为是一个卖方市场，现在需求大于供给。随着改革的不断深化，限购限贷的不断打压，当房地产的投资属性见底的时候，这个市场预期会翻转，其实从使用价值来看，房地产已经是供给大于需求，所以未来变成一个买方市场并非没有可能。而买方市场上，卖家是无法向买家转移成本的。其实现在的租房市场，就已经是买方市场，供给远大于需求，所以房价天天涨，但房租基本涨不动，你只要敢涨房租，他就不租了。你的房子一空几个月，损失比没涨租大多了。所以再度强调，租房市场是由收入决定的，房价的税费是无法向租客转嫁的，那么既然租房够住了，但从房子的供给和需求来看，房地产也已经是个供给大于需求的市场，之所以现在还是需求大于供给，说白了还是有人炒而已，打掉了炒房的，房子自然也就足够了。

　　所以综合判断，房地产行业分析及市场研究报告分析，18个月内，房地产会越来越冷，成交量会越来越低。直至几乎无人成交。而在这期间，主要看长效机制的推出速度，一个是税制改革，一个是租房市场建设，如果一年之内，有明确的时间表，那么毫无疑问2016年将是中国楼市的大顶。而对于很多人来说，已经站在了大顶之上，现在想逃顶，为时已晚。